Оценка земельных участков

Во время проведения оценки земельного участка обращают внимание два главных аспекта:

Насколько большую природную ценность имеет конкретный участок земли (в это понятие входит рельеф почвы, растительность, природные ресурсы, животный мир и т.д.).

И представляет ли земельный участок коммерческую ценность, как неразрывная составляющая с объектом недвижимости, который нем находится.

Опираясь на Гражданский Кодекс РФ, можно однозначно утверждать, что в понятие недвижимые вещи входят: земельные участки, недры, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, подлежащие гос. регистрации и т.д..

Получается, что с точки зрения юридического права, земля и находящиеся на ней здания и сооружения (в ГК вводится понятие улучшения) можно назвать единым объектом недвижимости.

Даже если на участке земли нельзя найти видимые улучшения (например, лес или здания), участок рассматривается, как природный ресурс и в качестве улучшений можно считать почву (плодородную или неплодородную).

Однако с точки зрения экономической ценности, существуют различные имущественные права на участок земли.

Например: земля может быть в собственности, её могут взять в аренду (как полный участок, так и в долевом участии).

В случаях, когда нужно купить земельный участок, сдать в аренду, продать или при возникновении споров по земельному объекту, граждане обращаются к профессионалам за оценкой земли.

Специалисты «Бюро экспертизы и оценки» занимаются оценкой земельных участков с 2011 года.

За время работы мы выделили наиболее частые земельные споры, требующие оценки:

Мы сформировали принципы по которым оцениваем земельные участки и придерживаемся их:

Рыночную стоимость имеют только те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (принцип полезности).

Оценка стоимости земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке земли. Одним из важных отличий земли как объекта оценки, является тот факт, что предложение земли "не безгранично", т.е. оно не может резко увеличиться при возрастании цены.

Денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости (принцип замещения). Именно на этом принципе построен метод сравнительных продаж.

Оценка стоимости земельного участка зависит от срока и вероятности получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Рыночная оценка земли зависит от целевого назначения земли, разрешенного использования. Изменение целевого назначения может быть в определенной степени осложнено нормами ФЗ "О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую".

На оценку стоимости земли, как и другой недвижимости, оказывает влияние фактор местоположения, подведенные коммуникации или перспектива их наличия.

Оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату, как правило, это дата осмотра участка нашим экспертом.

Отчет об оценке стоимости земельного участка действителен в течение 6-ти месяцев от даты оценки.

«Отчет об оценке» является юридическим документом доказательного значения, который может представляться в государственные и муниципальные учреждения, судебные органы и другие организации.

Для этого, в процессе оценки земельного участка используется информация, обеспечивающая достоверность «Отчета об оценке» как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

В каких случаях нужна оценка земельного участка:

При совершении сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;
При вовлечении земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;
Для разработки и осуществления инвестиционных проектов;

В случае оценки начальной цены земельного участка для проведения торгов;
Оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;
При внесении земельных участков в уставной капитал предприятия;
Оценка стоимости земли для отчетности по МСФО.
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, с предоставлением в соответствии со ст. 63 Земельного кодекса Российской Федерации, равноценных земельных участков; возмещением стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках; возмещением в соответствии со статьей 62 ГК РФ в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Основные этапы проведения оценки земельных участков

Как и в любой оценке, проводимой специалистами Бюро экспертизы и оценки, сначала наши эксперты консультируют Заказчика о правильном определении цели оценки, предмета оценки и правовых вопросах.

Необходимо правильно определить цель оценки земли, которая влияет на результат оценки.

Затем от Заказчика требуется предоставление необходимых документов для оценки участка.

В ходе проведения оценки специалист Бюро экспертизы и оценки осмотрит участок, уточнит у Заказчика его характеристики.